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煙臺開發區房地產開發項目建設條件意見書
2014-02-11| 為加強房地產開發項目建設的管理，貫徹統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的方針，保障城市規劃的實施和房地產開發項目的順利進行，根據《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》等有關規定，現對 房地產開發項目提出建設條件意見。 第一條 規劃設計要求 本項目規劃設計要求詳見《規劃設計條件通知書》，主要條款如下： 1、土地使用性質 2、占地面積 3、總建筑面積 4、建筑退線 5、建筑容積率 6、建筑密度 7、綠地率 8、日照間距要求 第二條 開發項目建設期限 開發企業（無開發資質的企業須申辦房地產開發《暫定資質證書》）應于競得土地使用權后 日內，與開發主管部門簽訂《煙臺開發區房地產項目開發經營合同》，領取《煙臺開發區房地產開發經營權證》、《開發項目手冊》。 開發企業應于取得房地產經營權證、建筑施工許可證之日起 日內進行開工建設。自開工之日起 日內完成 ； 日內 完成 ； 日內完成 。 開發企業不能按期開工建設，應當提前三十日向開發主管部門提出延建申請，但延建時間最長不超過 日。 因不可抗力造成項目進度延誤，無法履行合同義務，開發企業應采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失，并應在不可抗力結束后48小時內將事件的情況以書面形式通知開發主管部門并提交相應的證明。不可抗力持續發生，開發企業應每隔7日向開發主管部門報告一次項目情況。不可抗力事件結束后7日內，向開發主管部門提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行的報告。 因政府行為造成開工時間遲延或延誤開發進度的，開發企業應當保管好有關證明材料，并將有關情況記錄在項目手冊中，作為查證的依據。經開發主管部門確認后，開工日期及開發進度相應順延。 第三條 建設質量要求 開發企業所開發的項目工程建設質量應達到國家工程質量合格標準。質量評定以國家或行業的質量檢驗評定標準為依據。工程必須經綜合驗收合格后方可交付使用。 第四條 推進住宅產業化技術要求 1、本項目應按照建設部《商品住宅性能認定管理辦法》及《山東省商品住宅性能認定試行辦法》的規定進行性能等級認定，住宅設計應按照《國家康居示范工程建設技術要點》要求進行規劃、建筑、環境和裝修設計，并積極/必須申報國家康居示范工程。 2、本項目應按照國家、省、市有關住宅產業化技術規定要求，積極推廣應用成套技術，并依據《國家康居住宅示范工作成套技術量化評價指標》，選擇適應本項目的住宅建筑與結構技術、節能與新能源開發利用技術、住宅廚衛成套技術、住宅管線成套技術、住宅智能化技術、居住區環境及其保障技術和住宅建造成套技術。應參照國家、省編制的住宅部品與產品選用指南，選定資源節約型的優質材料和部品。 3、本項目重點開發和推廣下列新材料、新技術，其他項目在此基礎上應推廣應用四新技術： （1）墻夾芯保溫隔熱技術； （2）防水層下設保溫隔熱技術； （3）塑鋼門窗、彩板鋼門窗、保溫鍍膜玻璃或雙層玻璃； （4）保溫、隔音、防盜用戶門； （5）雙管接戶水平管系統； （6）新型散熱器； （7）制冷、采暖、熱水三聯供系統技術； （8）分散式采暖空調節能技術； （9）利用太陽能節能技術； （10）節能燈和電子延時、聲控開關應用技術； （11）節水型衛生潔具應用技術； （12）節水龍頭應用技術； （13）廚房整體標準化技術； （14）衛生間整體標準化技術； （15）廚房煙氣集中豎向排放系統； （16）電器多回路配線技術； （17）管道集中暗設系統技術； （18）地板輻射采暖管線敷設成套技術； （19）空調室外機隱蔽安裝技術； （20）新型管材； （21）分戶垃圾粉碎處理，管道排放； （22）優化型中高層住宅電梯成套技術； （23）智能化計量收費技術； （24）安全防范系統技術； （25）設備集中監控與管理技術； （26）地下車庫現代管理成套技術； （27）家庭現代通訊技術； （28）居住區水壓水質保障技術； （29）居住區生活污水處理技術和回用技術； （30）居住區生活垃圾收運和處理技術； （31）優質綠化草坪技術； （32）透氣透水性鋪裝材料和施工技術； （33）綠化自動噴灌技術； （34）防水技術； （35）外墻涂料成套技術； （36）外墻面磚防污染、防脫落技術； （37）室內裝修成套技術； （38）預拌混凝土、泵送混凝土技術； （39）高效鋼筋應用技術； （40）新型模板和腳手架應用技術； （41）粗直徑鋼筋連接技術； （42）生態住宅設計技術； （43）其它技術。 第五條 城市基礎設施配套費 根據《煙臺經濟技術開發區城市基礎設施配套費收取辦法》（煙開[2005]19號）規定，開發企業應向開發主管部門交納城市基礎設施配套費。該費用按照建筑面積每平方米 元收取，共計 元。對變更規劃設計，實際建筑面積超出原規劃面積的部分，企業應補繳基礎設施配套費用。城市基礎設施配套費應當于開發企業與開發主管部門簽訂《煙臺開發區新建住宅項目配套設施建設責任書》前向開發主管部門繳納。 第六條 基礎設施的建設 1、本項目的道路工程由 負責修建至小區規劃用地紅線外，小區規劃用地紅線內的道路、綠化、路燈、環衛、地上停車場等由開發企業負責建設，前期由開發企業委托物業公司管理。 2、本項目的供水主管網由 負責敷設至小區規劃用地紅線外，小區規劃用地紅線內的各項供水配套設施由開發企業負責建設。 新改擴建的供水設施產權及維護管理,小區規劃用地紅線以內的，前期由開發企業委托物業公司管理，產權歸業主；小區規劃用地紅線以外的由供應部門負責，實行一戶一表計量方式。 3、本項目的排水（雨水、污水）主管網由 負責敷設至小區規劃用地紅線外，小區規劃用地紅線內的各項排水配套設施由開發企業負責建設。 新改擴建后的排水設施的產權及養護管理，小區規劃用地紅線以內的，前期由開發企業委托物業公司管理，產權歸業主；小區規劃用地紅線以外的主管網由 負責。 4、供氣工程。城市基礎設施配套費包括供氣投資的，規劃用地紅線內、外的各項配套設施由出讓方負責，戶內燃氣泄露安全保護裝置建設費用由開發企業承擔。城市基礎設施配套不包括供氣投資的，各項供氣配套設施由開發企業負責建設。 新改擴建供氣設施的建設管理和供氣后的維護管理按《山東省燃氣管理條例》執行。 5、供熱工程。城市基礎設施配套費包括全額供熱投資的，以樓前入戶閥門井為界，閥門井（不含閥門井）至室內的用熱設施由開發企業負責投資建設安裝，其它規劃用地紅線內、外各項供熱配套設施均由出讓方負責建設。城市基礎設施配套費不包括小區用地紅線內供熱投資的，用地紅線內各項供熱配套設施由開發企業負責。在規劃設計時用地紅線以內予留分配站位置。 實行供熱分戶計量系統的，要安裝溫控裝置，并預留計量裝置位置。 新改擴建供熱設施的建設管理和供熱后的維護管理按《煙臺市城市集中供熱管理辦法》及開發區有關規定執行。 6、供電工程。本項目高壓送電線路由 負責單電源敷設至小區規劃用地紅線外，按到達紅線最近原則進行配套，其它各項供電設施由開發企業負責建設，采用單電源/雙電源/環網方式供電；配電室（開閉所）均應安裝配網自動化裝置；小區內中、低壓線路全部采用電纜。住宅須實行一戶一表計量方式，表箱安裝在單元外防雨處。 配電室（開閉所）屬于配套設施，在規劃階段要預留足夠位置，并由開發企業投資建設。 開發項目規劃用地紅線內的通訊、閉路電視由開發企業負責建設，接入城市網絡。 第七條 項目開發手續的辦理 開發企業競得土地后，與開發主管部門簽訂《煙臺開發區房地產項目開發經營合同》，繳納相關費用。開發主管部門核發《煙臺開發區房地產開發經營權證》，發放《開發項目手冊》。開發企業持房地產開發項目合同和開發經營權證，按規定辦理規劃、土地、施工等有關手續，并將辦理情況記錄在開發項目手冊中。 開發企業以依法取得的國有土地使用權作價入股合資合作開發經營房地產的，應向開發主管部門提出申請，并經開發主管部門審查批準。 第八條 商品房預售資金的管理 開發項目預售資金須接受建設房管局監督管理，按照開發主管部門測算數額，對配套建設資金進行質押監管，配套設施完成并經驗收后，解除質押。 第九條 物業管理用房 1、物業管理辦公用房：開發企業按項目總建筑面積0.5%的比例無償提供，超面積部分按成本價提供。 2、物業管理商業用房：開發企業按項目總建筑面積0.5%的比例以成本價提供，超面積部分按市場價提供。 建筑面積在5萬平方米以下，不適宜獨立開展物業管理的零星開發物業，其應提供的物業管理辦公用房和商業用房，依據煙臺市人民政府辦公室煙房[2000]131號文件，由開發建設單位以貨幣形式提交。 開發企業按規定提供的物業管理用房和商業用房，其產權歸開發區域內的全體業主共同所有，由房產管理部門負責代管，并登記造冊。 若開發企業未按約定提供上述用房時，開發主管部門有權從所建房屋中預留或征用相應價值的住宅作為補償。 第十條 配套公用設施的建設及建成后的產權界定 1、社區居委會綜合用房：由開發企業在規劃位置按300平方米以成本價提供，產權屬管委。 2、項目區域內配套建設的中小學：建設用地由開發企業負責征購和拆遷，工程建設由管委有關部門組織實施，工程建設費用從城市基礎設施配套費中解決，產權屬管委。 3、該項目區域內配套建設的幼兒園，建設用地由開發企業征購和拆遷，工程建設費用由開發企業負責，產權屬開發企業，可由開發企業經營，也可轉讓他人經營，但不得改變幼兒園的性質和用途。 4、該項目其它應配套的公共建筑應按規劃要求建設。 第十一條 本項目應按國家有關規定滿足人防設計要求或繳納人防易地建設費。 第十二條 拆遷 1、本項目以凈/毛地出讓，其地上附著物由 負責拆除，費用由 承擔。 2、本項目拆遷范圍內須拆遷的附著物，屬住宅的原則實行就地安置補償；屬非住宅的實行就地安置或貨幣補償。實行就地安置的，應先建安置房。拆遷戶妥善安置后，方可建設出售商品房。 3、本項目紅線內架空電力和通訊等附著物和構筑物、地下各種管線、河流（道）等，凡影響項目開發建設的障礙物，其搬遷改造及發生的各項費用，均由受讓方承擔。 第十三條 驗收 開發項目竣工或分期開發項目分期竣工，并按規劃要求及《煙臺開發區新建住宅項目配套設施建設責任書》完成基礎設施配套后，開發企業向開發主管部門申請配套設施驗收和綜合驗收。 開發主管部門依據規劃設計要求和《煙臺開發區新建住宅項目配套設施建設責任書》對開發企業建設的公用配套設施及住宅項目配套設施進行驗收。經驗收合格后，由開發主管部門發放《煙臺開發區新建住宅及配套設施交付使用證》。開發企業取得《煙臺開發區新建住宅及配套設施交付使用證》后，向建設主管部門申辦竣工備案。 第十四條 前期物業管理 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發企業負責選聘物業管理企業進行前期物業管理。 第十五條 開發項目的轉讓 開發企業如轉讓開發項目，應當符合下列條件： 1、按本意見書規定已經支付全部開發項目價款，并取得《煙臺開發區房地產開發經營權證》； 2、投入開發建設的資金達到投資總額的25%以上； 3、受讓人為已取得相應資質證書的開發企業。 開發企業在轉讓前，必須報經開發主管部門審查批準，并在轉讓合同簽訂后3 日內，到開發主管部門辦理開發項目經營權變更登記手續。自開發項目轉讓合同生效之日起，本意見書和登記文件中所載明權利、義務隨之轉移。 第十六條 廣告管理 開發企業預售、銷售商品房需要進行廣告宣傳時，須取得《煙臺開發區房地產開發經營權證》并經開發主管部門審查同意，廣告內容應作為銷售承諾的一部分，開發企業持開發主管部門審查意見書和《煙臺開發區房地產開發經營權證》到工商管理部門辦理廣告宣傳核準登記。 第十七條 違約責任 1、開發企業超過《國有土地使用權出讓合同》約定的動工日期滿一年未動工開發的，開發主管部門可以提請國土部門向開發企業征收相當于土地使用權出讓金20%的土地閑置費；滿兩年未開發建設的，開發主管部門可以提請國土部門無償收回開發企業土地使用權，開發主管部門收回《煙臺開發區房地產開發經營權證》。開發企業應按規定到規劃、土地、建設等行政主管部門辦理相應注銷手續。 2、開發企業無正當理由，未按期開工或開發進度未達到本意見書要求的，每拖延一個月按 元/平方米（人民幣）的標準向開發主管部門支付違約金。 3、開發企業未取得《煙臺開發區房地產開發經營權證》，擅自進行房地產開發經營的，開發主管部門有權要求開發企業停止開發經營活動，沒收違法所得，同時開發企業應向開發主管部門支付開發項目投資額1%--5%的違約金。 4、開發企業擅自變更規劃設計和項目性質，開發主管部門有權要求開發企業予以更正，同時開發企業應向開發主管部門支付 5-10萬元的違約金。 5、開發企業將開發項目轉讓給其他開發企業未辦理變更手續，開發主管部門有權責令補辦手續，同時開發企業應向開發主管部門支付5-10萬元的違約金。 6、開發項目未經驗收或者驗收不合格，開發企業交付使用的，開發主管部門有權要求開發企業限期改正，同時開發企業應向開發主管部門支付開發項目投資額1%--5%的違約金。 |
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