為認真貫徹落實以人民為中心的發展思想，進一步提升住宅工程品質，結合我省當前建造技術、施工工藝和材料性能發展實際，省住房城鄉建設廳研究起草了《關于調整新建住宅項目質量保修期的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。有關政策解讀如下。

一、出臺背景

  住宅工程質量事關百姓切身利益，是工程質量工作的重中之重。一直以來，我省住宅工程質量保修期限執行的是20年前出臺的《建設工程質量管理條例》《房屋建筑工程質量保修辦法》《商品房銷售管理辦法》最低保修期限有關規定。這些最低保修期限的提出是基于當時材料性能、建造方式、施工工藝和管理水平條件，文件出臺時間較早且一直未作調整。隨著新技術、新設備、新材料、新工藝的廣泛應用，新建住宅工程勘察設計水平、材料性能、工藝工法和質量保障有了很大提升。近年來，北京、浙江、重慶、沈陽等省（市）探索提出更長的住宅工程質量保修期，提供了一些可行經驗。今年3月15日，住建部公開征求意見的《住宅項目規范》，將住宅工程相關部位的設計工作年限適當提高并納入強制性標準，為適當延長新建住宅項目質量保修期提供了參考和依據。

三、起草過程

  2021年12月邀請部分建設開發、施工、設計、科研、檢測、防水材料等專家就適當延長新建住宅項目質量保修期限的必要性、可行性進行評估論證。2022年3月再次邀請開發、設計、施工、監理、建筑材料生產商和部分市監督機構以及行業協會共48家單位、78名專業質量技術專家及管理人員，分別召開了3場專家論證會，組織專家對延長新建住宅項目質量保修期限的合理性、科學性從技術層面進行論證，研究適當延長新建住宅項目質量保修期限的意見建議和實施路徑，收集專家論證意見。2022年4月初形成專家論證意見、風險評估報告。4月至5月按照規范性文件發文要求向社會公開征求意見，修改完善后形成審議稿，報法規處進行了合法性審核，經廳長辦公會審議通過。

三、主要內容

  《指導意見》包括適用范圍、調整方式、調整內容、保修責任、保障措施五部分，主要突出  以下幾個方面：

  （一）明確適用范圍。本意見適用于文件正式實施后，新取得國有土地使用權的新建商品住宅和新建城鎮保障性安居工程。

  （二）明確調整方式。對于新建商品住宅（包括配建的城鎮保障性安居工程），質量保修期限由住房城鄉建設主管部門在住房城鄉建設領域項目建設條件意見中提出，在房地產開發單位簽訂的履約或監管協議中明確限。對于新建城鎮保障性安居工程，質量保修期限由建設（代建）單位納入施工招標文件和《建設工程施工合同》。

  （三）明確調整期限。將屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏由5年調整為10年；供熱與供冷系統由為2個采暖期、供冷期調整為5個；電氣管線、給排水管道、設備安裝隱蔽部分由2年調整為10年，非隱蔽部分由2年調整為5年。

  （四）明確保修責任。根據《山東省商品房銷售條例》規定，房地產開發單位對購房人承擔商品房質量保修責任，起始日期自商品房交付使用之日起計算。根據《建設工程質量管理條例》規定，施工單位對房地產開發（建設）單位承擔建設工程質量保修責任，起始日期自竣工驗收合格之日起計算。

  （五）明確保障措施。從壓實質量保修責任、規范質量保證金管理、健全激勵保障機制、強化指導監督服務四個方面，對主管部門、開發（建設）、設計、施工、監理等單位提出了具體要求。工程質量保證金的預留比例、期限、使用和返還方式，嚴格按照住房城鄉建設部、財政部《關于印發建設工程質量保證金管理辦法的通知》規定執行。