保障房產權姓“公”,只租不售

    自1993年開展保障性住房工作以來，20多年間，我市住房保障實行以經適房、廉租房配租和廉租補貼、公租房為主體的多類型保障方式，既有購置型保障房，又有租賃型保障房和貨幣化補貼。在市住房保障中心副主任遲喬看來，這種情況是在長期探索實踐過程中逐步積累形成的，在一定程度上，確實為解決城市中低收入家庭住房問題發揮了積極作用，但客觀上也存在著保障群體交叉、資源配置不均、類別結構不合理等問題。

    “過去的保障型住房制度以經適房為主，廉租房和公租房為補充，主要滿足百姓對產權的需求，保障功能方面相對弱化。”遲喬說，施行新政后，政府的職能轉變為保障“有房住”而非“有住房”。我市出臺《辦法》，整合保障房資源，提出將經適房、廉租房、公租房“三合一”，統一歸并為租賃型保障房。屆時，租賃型保障房“只租不售”，意味著今后我市保障房的產權永遠姓“公”，以滿足基本居住需要為主，逐步實現循環滾動利用，使得保障資源配置更有效率和更加均等化。

    租金跟著市場走，租補分離，不租不補

    以往的保障房制度在緩解低收入群體購房壓力的同時，由于側重于提供房屋產權，容易帶來相應的尋利空間，開著“寶馬”申請經適房的現象給旨在公平的保障房制度抹了黑。遲喬介紹，租賃型保障從根源上可以消除此類尋利空間，從滿足基本住房需要出發，《辦法》進一步提高了保障面積標準，將1人戶保障面積由15平方米提高到30平方米，2人戶由30平方米提高到40平方米，3人戶以上仍執行50平方米的保障面積。考慮到新就業職工和外來務工人員的動態性，這兩類群體不計算保障面積，在承租政府投資保障房時按房租的30%享受租賃補貼。

    在具體的補貼方式上，《辦法》將實行“市場租金、租補分離”的保障方式，變暗補為明補，對并軌的租賃型保障房，房租不再實行減免，而是實行市場化租金，并參照同地段、同類型市場租金水平確定租金標準。“打比方，建設在南大街的保障房，將執行南大街周邊地區的租金價格，不可能與黃務套口的租金一致。”遲喬進一步補充道，租賃補貼將作為政府提供住房保障的主要方式，根據保障對象的收入水平，分檔確定補貼標準，原則上家庭收入越低，補貼額度越高。在具體操作中，保障房租賃和租賃補貼二者既分開實施，又相互關聯。保障家庭承租保障房，可以按月領取租賃補貼，但前提要及時、足額繳納房租和其它應繳費用。在補貼標準上，《辦法》將符合條件的居民家庭劃分為低保、低保邊緣、低收入、中等偏下收入4個檔次，分別按市場平均租金的100%、80%、50%和30%確定補貼標準，補貼額度最高不超過所承租住房的租金。

    “租補分離、明收明補”的保障方式，將原來租金減免形式的“暗補”轉變為貨幣補貼形式的“明補”，由政府大投入建房分配變為分散性小投入補貼，也就是常說的補“磚頭”到補“人頭”。對此，遲喬認為，以往的廉租房制度執行低租金甚至無租金，這部分資金不足以支撐房屋平常的維修費用，將來實行以市場租金的模式，有利于保證政府保障房制度形成良性滾動循環，讓更多的困難群體享受公共政策的公平性。

    外來務工人員首次納入住房保障

    不同于以往的住房保障制度，《辦法》保障對象面進一步擴大，打破以往各項政策界限，變分類供應為一體操作，在面向城市中低收入家庭保障的基礎上，首次將新就業職工和外來務工人員統一納入住房保障范圍，重點解決保障對象階段性、周轉性的住房困難，住房保障覆蓋面進一步擴大。

    那么，哪類群體算作新就業職工？可申請住房保障的外來務工人員又有何條件限制？對此，遲喬解釋稱，所謂的新就業職工是指具有申請地城市居民常住戶口，持有大中專院校畢業證書，自畢業起不滿5年，且在申請地依法注冊登記的單位工作，簽訂1年以上勞動合同，并按規定參加社會保險，在市區無自有產權住房的群體。至于外來務工人員，是指穩定就業的群體，應符合持有申請地居住證1年以上、在申請地依法注冊登記的單位工作、簽訂勞動合同1年以上、按規定連續繳納社會保險1年以上、在市區無自有產權住房的條件。

    然而在現實中，存在著部分不簽訂勞動合同、也從未繳納社會保險的外來務工人員，這樣的情況如何申請租房？遲喬表示，鑒于這部分群體沒有建立穩定工作關系，數量不可測，流動性大，一旦納入住房保障范圍，在后續管理上或將出現失控局面，故《辦法》所提的外來務工人員專指在當地穩定工作的合法用工。對這部分群體的住房保障申請、審核、管理等方面，具體實施方案將由用人單位作為主體進行操作。

    符合條件的市民可隨時申請

    來自市住房保障中心的一組數據顯示，到4月1日《辦法》全面推行時，我市可提供包括錦繡新天地、錦繡好家、通世新城在內的1500多套保障房，在堅持政府主導保障房建設的同時，《辦法》鼓勵社會組織和個人向保障對象出租住房。對于保障房建設，規定凡在本市范圍內國有出讓土地上新建住宅的房地產開發項目，其規劃住宅面積8萬平方米以上的，均應按新建住宅面積的5%配建保障性住房。對于市場租賃房屋，《辦法》明確規定保障對象可以根據自身工作、生活等需求，自行在市場租賃住房，憑相關手續享受同等的租賃補貼待遇。

    “這種方式相當于通過市場存量住房拓寬了保障房供給渠道，保障家庭解決住房問題有了更加多樣的選擇，有助于降低生活、交通成本，更加人性化、便利化。”遲喬強調，租賃補貼目的是解決住房問題，只有實際租房才能享受補貼，不租不補。為確保租賃關系的真實性，在市場租賃住房的家庭，應當憑《住房保障資格證》和房屋租賃合同、房屋所有權證書或其他權屬證明材料、房屋租賃發票等手續，方可申領租賃補貼。

    另一方面，使得住房保障工作常態化也具備了現實操作的條件。據了解，《辦法》正式實施后，我市將統一以往各類保障房的受理渠道，改變過去每年固定一段時間集中扎堆申請的方式，住房保障申請審核常態化，居民符合條件可隨時申請。此外，采取常態化申請審核程序，在街道辦事處設立專門的受理窗口，居民在工作日期間隨時可以提交申請，不用再擔心過期后一等一年的麻煩。

    在申請程序上，申請家庭首先要通過民政部門進行收入認定，然后再向街道提出申請，經過街道、區、市“三級審核、兩次公示”，確認是否具有住房保障資格，發放《住房保障資格證》，有效期為1年。有效期內，保障對象可以按配租規則租賃保障房，也可以在市場上租房，按規定享受補貼待遇。

    與居民家庭不同的是，新就業職工、外來務工人員不實行常態化申請，由住房保障部門每年安排適當數量房源，由用人單位統一申請并承擔擔保和連帶管理責任，統一進行組合租賃。據了解，我市下步還將升級改造住房保障信息系統，建立面向社會公眾的網站平臺，實時、動態公布住房保障各類信息，確保公開、公平、公正。

    對已經享受保障房者實行年度復核

    實行隨時申請審核的常態化機制后，保障對象資格的后期管理也將更加嚴格。《辦法》規定享受住房保障的家庭和個人應當主動誠信申報收入、住房等變動情況。同時，實行年度復核制度，復核結果將作為延續、調整或者終止住房保障的決定。對保障房承租人不再符合條件、轉租轉借或擅自調換、改變用途、破壞或擅自裝修、閑置或拖欠租金6個月以上、以及在房屋內從事違法活動等7種行為，按規定采取停發補貼、收回住房等退出措施。在房屋管理上，保障房的租金收入，實行“收支兩條線”，專項用于保障房建設、運營、維護、管理。

    對新舊政策的銜接問題，《辦法》也做了明確規定：一是各類棚戶區改造、企業集資合作建房以及政府引進的特殊專業人才、軍隊人員、軍隊轉業干部等群體的住房保障，按有關規定執行。二是《辦法》出臺前已售經適房和已配租廉租房的管理，按原規定執行；已發放的廉租房租賃補貼，按本《辦法》復核后執行。三是除上述情況外，原有規定與《辦法》不一致的，按本《辦法》執行。

    據了解，圍繞新《辦法》出臺，目前我市正在制定各項操作性的配套政策和實施細則，在2014年4月1日新《辦法》實施前，將會陸續出臺并及時向社會公布，以便讓市民有較充分的時間去了解相關內容，為正式實施做好準備。