煙臺市人民政府辦公室文件

　　煙政辦發〔2011〕20號

　　煙臺市人民政府辦公室

　　關于印發煙臺市住宅專項維修資金

　　管理辦法的通知

　　各縣市區人民政府(管委)，市政府各部門，有關單位： 《煙臺市住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，望認真遵照執行。二○一一年三月三日

　　煙臺市住宅專項維修資金管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條為了加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據國家和省有關法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區域內商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場所、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條維修資金管理遵照專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。第五條市住房城鄉建設局會同市財政局負責本市行政區域內維修資金管理的指導和監督工作。各縣市住房城鄉建設行政主管部門會同財政部門負責本行政區域內維修資金管理的指導和監督工作。

　　市住宅專項維修資金管理中心為本市市區商品住宅維修資金管理機構，具體負責本市市區商品住宅維修資金的交存、使用、管理及監督。

　　第二章 交存

　　第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金： (一)住宅，但一個業主所有且與其它物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第七條商品住宅、非住宅業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%—8%。

　　每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，由市、縣住房城鄉建設行政主管部門根據本地區情況確定公布，并適時調整。

　　第八條業主交存的維修資金屬于業主所有。

　　第九條未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理的商品住宅、非住宅維修資金，由維修資金管理機構代為統一管理。

　　維修資金管理機構依據有關規定委托當地的商業銀行作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，核算到戶。

　　第十條新建商品住宅、非住宅的首期維修資金由開發建設單位代交代收。開發建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記時，按規定標準將住宅專項維修資金足額交存至住宅專項維修資金管理專戶。業主應當在辦理房屋所有權轉移登記時,將首期住宅專項維修資金交至代交的開發建設單位。 開發建設單位在代交維修資金時，應當將該物業區域物業服務企業的相關信息報維修資金管理機構備案。

　　第十一條未按本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

　　第十二條業主交存維修資金后，維修資金管理機構應當出具由省級財政機構統一監制的維修資金專用票據。

　　第十三條業主大會成立后，業主大會相關信息應當報維修

　　資金管理機構備案。符合下列要求的，業主所交存的維修資金可劃轉業主大會管理：

　　(一)業主大會申請管理維修資金應當經物業管理區域占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　(二)建立維修資金管理制度和維修資金管理信息系統。

　　(三)與維修資金管理機構簽定資金管理風險責任書，并接受維修資金管理機構的監督和財務審計。

　　第十四條業主大會申請劃轉維修資金，應當在維修資金管理機構指定的范圍內選擇確定賬目管理單位，并報維修資金管理機構備案。

　　賬目管理單位應當在維修資金管理機構確定的專戶管理銀行開立維修資金專戶，并接受維修資金管理機構的監督。第十五條業主大會開立維修資金專戶后，到維修資金管理機構辦理備案手續，申請資金劃轉。

　　維修資金管理機構在受理申請之日起30日內，經審查合格，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會設立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　第十六條本辦法實施前,商品住宅已經出售但未建立維修資金的，應當補建;業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，應當及時續交。

　　(一)成立業主大會的，由物業服務企業與業主委員會組織協調相關業主。(二)未成立業主大會但實施物業管理的，由物業服務企業與社區居民委員會組織協調相關業主。(三)未成立業主大會也未實施物業管理的，由社區居民委員會組織協調相關業主。

　　第十七條申請房屋所有權登記時，應當在合同中載明維修資金交存事項。出讓人未繳存首期維修資金或分戶賬上資金余額低于首期交存額30%的，須足額交存后方能辦理房屋所有權轉移登記。

　　第三章 使用

　　第十八條維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作它用。第十九條維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十條維修資金賬面金額低于首期交存金額的30%時，續交后方可使用。

　　第二十一條物業管理區域及區域內住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：(一)物業管理區域共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。(二)單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修和更新、

　　改造費用，由該房屋全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　單幢房屋涉及一個單元的，由該單元內的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;涉及兩個或者兩個以上單元的，由兩個或者兩個以上單元內的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　第二十二條住宅之間或者住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　第二十三條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　未交存維修資金或者維修資金續交不足，發生應分攤維修費用的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積承擔。

　　第二十四條商品住宅、非住宅維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)物業服務企業根據業主、業主委員會或者社區居民委員會的意見及查勘結果，提出維修和更新、改造計劃建議，制定維修和更新、改造方案。

　　沒有物業服務企業的，由相關業主、業主委員會或者居民委員會提出計劃建議，并在維修資金管理機構指導下，委托相關單位制定維修和更新、改造方案。

　　(二)維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議并公示。

　　(三)物業服務企業或者相關業主持有關材料向商品房維修資金管理機構申請維修資金列支。

　　(四)申請預支維修資金的，經商品房維修資金管理機構審核批準后辦理預支手續，預支金額不超過核定預算金額的30%。

　　(五)物業服務企業或者相關業主組織實施維修和更新、改造方案。

　　(六)維修工程項目竣工后，資金使用單位憑維修工程決算書、業主反饋意見表、維修費用分攤明細表、資金續交方案等，到商品房維修資金管理機構辦理余款劃撥手續。

　　第二十五條商品住宅、非住宅維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、分攤方案、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其它需臨時使用維修資金情況的處置辦法等。

　　(二)業主大會依法通過使用方案。

　　(三)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支維修資金。

　　(四)使用方案經業主委員會審核同意，報商品房維修資金管理機構審批;如不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，維修資金管理機構應當責令其改正。

　　(五)物業服務企業組織實施使用方案。(六)商品房維修資金管理機構、業主委員會向專戶管理銀

　　行發出劃轉維修資金的通知。(七)專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第二十六條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住

　　宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：(一)商品房維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十四條第三項、第四項、第六項的規定辦理。(二)商品房維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十五條第三項、第四項、第六項、第七項的規定辦理。

　　發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，住房城鄉建設行政主管部門可組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。

　　第二十七條物業服務企業或者相關單位可以采取公開招標或者邀請招標等方式選擇專業施工企業，并與中標的施工企業簽訂工程施工合同。

　　第二十八條相關業主、業主委員會或者社區居民委員會可以委托物業服務企業或者相關單位聘請專業監理、鑒定單位對維修和更新、改造工程實施質量監理及鑒定，費用計入維修和更新、改造成本。

　　第二十九條 相關業主、業主委員會或者社區居民委員會可以委托專業中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本。

　　第三十條下列費用不得從維修資金中列支： (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第三十一條在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于購買國債。利用維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

　　利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買

　　的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　第三十二條下列資金應當轉入維修資金滾存使用： (一)維修資金的存儲利息。(二)利用維修資金購買國債的增值收益。(三)利用共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得

　　收益，但業主大會另有決定的除外。 (四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　第四章 監督管理

　　第三十三條房屋所有權轉讓時，該房屋維修資金分戶賬中結余的資金隨房屋所有權同時過戶。申請辦理房屋所有權登記的，應當向房屋產權登記機構提交由維修資金管理機構出具的維修資金帳戶資金證明。

　　受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金管理機構辦理分戶賬更名手續。

　　第三十四條有下列情形之一的，業主委員會(或物業服務企業、社區居民委員會)應持相關手續到維修資金管理機構辦理備案變更手續，并接受賬目審計：

　　(一)物業管理區域發生變動的。(二)物業服務企業發生變更的。 (三)業主委員會換屆或成員發生變化的。第三十五條房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的維修資金應

　　當返還業主。

　　第三十六條維修資金管理機構及業主委員會應當每年至少與專戶管理銀行核對維修資金賬目一次，并向業主公布下列情況：

　　(一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。(二)發生列支的項目、費用和分攤情況。(三)業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存

　　的金額。 (四)其它有關維修資金使用和管理的情況。 業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第三十七條專戶管理銀行應當每年至少向維修資金管理

　　機構及業主委員會發送一次維修資金對賬單。維修資金管理機構及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。專戶管理銀行應當建立資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第三十八條維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十九條 維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第四十條 維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部及省、市財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

　　第五章 法律責任

　　第四十一條開發建設單位違反本辦法第十一條規定，將房屋交付買受人的，由住房和城鄉建設行政主管部門責令其限期改正;逾期不改正的，處以 3萬元以下罰款。

　　開發建設單位未按本辦法第二十三條規定分攤維修和更新、改造費用的，由住房城鄉建設行政主管部門責令其限期改正;逾期不改正的，處以 1萬元以下罰款。

　　第四十二條違反本辦法規定，挪用維修資金的，由住房城鄉建設行政主管部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　物業服務企業挪用維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　維修資金行政主管部門挪用維修資金的，由上一級行政主管部門追回挪用的維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十三條維修資金管理機構違反本辦法第三十一條規定的，由行政主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　業主大會違反本辦法第三十一條規定的，由住房城鄉建設行政主管部門責令其改正。

　　第四十四條 對違反維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

　　第四十五條維修資金行政主管部門、管理機構及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其它好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附則

　　第四十六條在一個物業管理區域內，凡單獨依法登記權屬的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)等其它非住宅物業，應當按照本辦法規定建立專項維修資金。

　　第四十七條 用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法建立專項維修資金。

　　第四十八條本辦法實施前已交納的物業管理公共資金同時變更為商品住宅專項維修資金使用、管理。

　　第四十九條 售后公有住房專項維修資金管理辦法另行規定。

　　第五十條 各縣市政府可根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施細則。

　　第五十一條本辦法自 2011年 5月 1日起施行。1998年 9月 23日下發的《煙臺市人民政府辦公室關于印發煙臺市物業管理公共資金管理使用暫行規定的通知》(煙政辦發〔1998〕92號)同時廢止。

　　主題詞：城鄉建設住宅維修資金△辦法通知

　　抄送：市委辦公室，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市法院，市檢察院，中央、省屬駐煙有關單位。

　　煙臺市人民政府辦公室2011年3月3日印發